עקרונות ניהול בית משותף

החיים בבניין דירות דומים מאוד לקהילה החולקת מרחב ורכוש משותף, וכן מיסים ונושאים חוקתיים ומשפטיים משותפים. מעצם טבעו, ניהול בית משותף דורש קבלת החלטות משותפות, לצד ניהול, תחזוקה, גביית מיסים וייצוג בפני הרשויות. עניינים כגון אלו מצטרפים אלו המגורים הצמודים עצמם, וגורמים לא פעם לחילוקי דעות וסכסוכי שכנים. על מנת למנוע חיכוכים בין הדיירים, וכדי לשמור קו אחיד וברור, קובע החוק הוראות בתחום ניהול בית משותף אשר חלקן ניתנות לשינוי בתקנון המוסכם על הדיירים.

 

הגדרות של בית ורכוש משותף
על פי החוק, בית משותף מוגדר כמבנה שיש בו לפחות שתי דירות, והינו רשום בפנקס בתים משותפים. בבתים אלו יש גם רכוש משותף המוגדר ככלל חלקיו של המבנה המשותפים לכל הדיירים, כדוגמת קירות חיצוניים, חניה, חצר, חדר מדרגות, מעלית, חדר אשפה, מקלטים ומערכות הסקה, ביוב ומים.

הרכוש המשותף נלקח בחשבון בעת מכירת דירה בבניין, אם כי לבעל הנכס אין אפשרות למכור רק את הרכוש המשותף. כמו כן, החוק קובע כי הרכוש המשותף יחולק בין הדיירים ביחס זהה לשטח הדירות בבניין, אלא אם כן הוחלט אחרת בתקנון מוסכם..

 

תקנון עבור ניהול בית משותף
כל בית משותף יתנהל באמצעות תקנון מוסכם, שנועד להסדיר את הזכויות, החובות ומערכות היחסים של בעלי הדירות והדיירים בבניין. הוראות התקנון ניתנות לשינוי באמצעות רוב של בעלי דירות, אשר שני שליש מהרכוש המשותף צמוד לנכסיהם. זאת מלבד החלטות הנוגעות לתשלומים והיטלים נוספים שעבורם יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות. יש לציין כי ניתן לרשום את התקנון בפנקס בתים משותפים, וכך להעניק תוקף להוראותיו גם עבור בעלי דירות חדשים.

 

ועד בית בבניין משותף
ועד הבית הנבחר של הבניין הינו נציגות של כל דיירי הבניין, הפועלת בשמם ובהתאם להוראות התקנון, ונועדה לדאוג לניהול ותחזוקת המבנה. לנציגות זו יש את הזכות לשמש כבא כוח של כל הדיירים בייצוג מול הרשויות, בהליכים משפטיים ובניהול משא ומתן והסכמים עם גורמים שונים. יש לציין כי בבית משותף שלא מונה בו ועד רשאי המפקח על המקרקעין לבחור נציגות מטעמו, ששכר טרחתה ישולם על ידי בעלי הדירות. כמו כן, בעלי הדירות יכולים למנות גוף חיצוני לניהול הנכס על מנת לבצע את פעילות ניהול בית משותף בצורה מקצועית יותר ובמקביל להוריד את "הנטל" מכתפיהם של הדיירים.

 

הוצאות בית משותף
בית משותף נדרש על פי חוק להחזקה תקינה השומרת עליו כפי שהיה בסיום בנייתו, כולל שיפורים שבוצעו בהסכמת בעלי הנכסים בו. על מנת לשמור על תחזוקה וניהול תקין של הבניין, כל בעל דירה מחויב לשאת בהוצאות הנדרשות, המחולקות בהתאם לגודל הנכסים אלא אם כן הוחלט אחרת בתקנון הבניין. ניהול בית משותף בצורה נכונה יאפשר הוצאות מחושבות לעומת ההכנסות ומאזן נכון של ניהול הבית.

 

הוספת מעלית ע"י ועד הבית
תוספת מעלית בבניין משותף אפשרית במידה שבאסיפה כללית יש הסכמה לכך מצד שני שליש מבעלי הדירות. זאת בתנאי שהוספת המעלית מקיימת את כל התנאים הנדרשים בחוק, ואינה פוגעת באופן מהותי ברכוש המשותף, בחזות הבניין או בדירותיו. מלבד דיירי קומת הקרקע, שאינם נדרשים לשאת בהוצאות, עלויות ההתקנה יחולקו באופן שווה בין הדיירים שהסכימו על התקנת המעלית, אלא אם כן הוחלט על חלוקה אחרת. יחד עם זאת, כל דיירי המבנה יחויבו להשתתף בהוצאות הפעלת ותחזוקת המעלית, בהתאם לגודל הנכס שבבעלותם, כפי שנקבע על ידי אחראי ניהול בית משותף.

 

התקנה של דוד שמש
בעל דירה המעוניין להתקין דוד שמש, נדרש לקבל היתר בהתאם לחוקי תכנון ובנייה, אך הוא אינו מחויב לקבל את ההסכמה של שאר בעלי הדירות. זאת בתנאי שדוד השמש הותקן באופן ובמיקום סביר על הגג המשותף במבנה, כאשר מיקום סביר הינו אזור שאינו פוגע בחזות הבית ואינו בשימוש בעלי הדירות האחרים.

ואולם, בגג משותף שעליו אין מספיק שטח להתקנת דוד שמש לכל דירה, יש צורך בהסכמת כל בעלי הדירות. במידה שקיימת התנגדות לא סבירה, ניתן לקבל אישור למהלך מהמפקח על רישום מקרקעין.